Los nuevos contratos de alquiler se firman un 11% por encima de la media y la brecha supera el 20% en las zonas más tensionadas

El acceso a la vivienda es cada vez más complicado para una parte creciente de la población. La crisis habitacional afecta de lleno a quienes buscan un piso para alquilar, que se topan con precios que no dejan de crecer. Los nuevos contratos son los que soportan ese aumento de los precios. Se firman de media un 10,9% por encima de lo que un inquilino promedio paga en España, según datos de la Agencia Tributaria (AEAT). Esa distancia se ensancha en las zonas más tensionadas, donde la escalada de los precios llega a situar los nuevos acuerdos entre propietario e inquilino más de un 20% por encima de la media.

La estadística de viviendas declaradas en el IRPF publicada recientemente por la Agencia Tributaria —elaborada a partir de las declaraciones de la renta presentadas en 2025— refleja que el alquiler medio pagado por los inquilinos en 2024 fue de 691 euros. No obstante, al excluir del cálculo los contratos antiguos en vigor y observar únicamente los firmados en ese mismo año, la marca sube hasta los 766 euros, lo que supone que una persona con un contrato recién rubricado pagaba de media 75 euros más al mes.

La zona en la que más diferencia se registra entre los precios con los que se topan los inquilinos con nuevos contratos y el resto es Baleares, donde la brecha llega al 23,2%, con alquileres de media a 869 euros mensuales y nuevos contratos a 1.071 euros, es decir, 202 euros por encima. La sigue la provincia de Valencia, donde los inquilinos que entran a un nuevo piso o que firman nuevas condiciones con sus caseros pagan de media 784 euros al mes, un 22,1% por encima de la media de 642 del conjunto global de alquileres. En Valencia capital la brecha escala un poco más hasta el 25,5%, con nuevos contratos a 945 euros al mes, casi 200 euros más caros que la media (753).

También en las otras dos provincias de la Comunidad Valenciana y en Madrid la brecha supera el 15%. Esta última es la región con alquileres más costosos y la única, junto con Baleares, donde el precio de los nuevos contratos supera los 1.000 euros al mes. En concreto, alcanza los 1.079 euros, un 15,9% por encima de los 931 pagados de media por los inquilinos en la comunidad capitalina. Las cifras son ligeramente más altas en Madrid capital (1.012 y 1.167 euros respectivamente).

Detrás de estas dos comunidades, la siguiente zona más cara para los nuevos inquilinos es la provincia de Barcelona, donde los nuevos contratos alcanzan los 948 euros mensuales, un 12,6% por encima de la media. Bajando al detalle municipal, en Barcelona capital el alquiler medio sí supera la barrera de los 1.000 euros y los nuevos contratos llegan a los 1.145, 137 euros mensuales por encima de la media.

Entre las cuatro grandes comunidades, Cataluña y Andalucía se sitúan más en línea con la media nacional, con una brecha de un 10,8% y un 11,6% respectivamente entre el precio de los nuevos contratos (853 y 701 euros) y la media global de lo declarado en el IRPF (770 y 628 euros). Andalucía se caracteriza por la heterogénea situación dentro de su territorio. Málaga es la tercera provincia de España donde mayor brecha se detecta entre ambas marcas, con nuevos contratos a 914 euros, un 18,2% por encima de la media. En cambio, en Sevilla la diferencia es de apenas un 8,8% en el conjunto de la provincia (717 y 659 euros respectivamente) y un 8,5% en la capital (731 y 793 euros).

Nuevas viviendas

Esta diferencia de precios refleja que el encarecimiento de los alquileres castiga a quienes firman un nuevo contrato. El último informe anual del Banco de España también detecta este fenómeno. En concreto, señala que el precio medio de las viviendas que no estaban alquiladas previamente sino que entraban de nuevas al mercado se situó en 2024 un 16,5% por encima del precio medio del stock total de alquileres. La brecha ha ido creciendo con el tiempo. En 2020 era de un 6,2%. Del mismo modo, el precio de los nuevos contratos de pisos que ya estaban en el mercado creció de media en 2024 un 4,6%, mientras que el de aquellos que habían sido firmados previamente se mantuvo prácticamente estable, con un mínimo descenso de un 0,1%.

"El aumento de los precios se produce en el momento de la firma de un nuevo contrato, mientras que los precios del alquiler de las actualizaciones se encuentran por debajo de la inflación durante la duración del contrato", indica el informe del Banco de España, que apunta a que las revisiones anuales que se producen durante la vigencia de los contratos apenas suelen conllevar variaciones en la renta pagada por el inquilino —están limitadas por ley—, a diferencia de lo que ocurre cuando se firma un nuevo contrato. "Los precios marginales de entrada son cada vez mayores, mientras que los inquilinos con contratos vigentes se encuentran protegidos temporalmente de las subidas durante la duración de los contratos", añade.

En esa misma línea, informe anual de recaudación tributaria de la Agencia Tributaria también concluye que la práctica más habitual es subir el alquiler únicamente cuando se rubrica un nuevo acuerdo entre casero e inquilino, no en las actualizaciones anuales. Según sus datos, más de la mitad de los propietarios de inmuebles alquilados como vivienda habitual durante todo el año y sin cambio de inquilino no incrementaron el alquiler a sus arrendatarios entre 2019 y 2023. En 2024 esa proporción bajó ligeramente, pero siguió siendo mayoritaria.

"Esta evidencia sugiere un proceso de capitalización de rentas futuras del alquiler en el momento de la firma del contrato por parte de los propietarios", explica el informe del Banco de España sobre el precio notablemente más alto de los nuevos contratos, agregando que el objetivo de los propietarios es cubrirse ante las regulaciones que limitan los aumentos por debajo de la inflación y que reducen el rendimiento real esperado del alquiler. "Este hecho endurece las condiciones de acceso de los nuevos entrantes, que se enfrentan a esfuerzos más elevados en el momento de la firma del contrato del alquiler", advierte el análisis, que añade que la cuota de mercado de los contratos renovados y el peso relativo de las nuevas viviendas que entran al mercado de alquiler ha disminuido progresivamente en los últimos años, lo que sugiere una disminución de la oferta de pisos disponibles.