Reinvertir beneficios para ampliar el parque de vivienda asequible: los proveedores sociales se abren paso y piden una regulación

El nuevo Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 aprobado por el Gobierno hace una semana incluye entre el catálogo de ayudas orientadas a ampliar la oferta de pisos asequible no solo subvenciones para empresas privadas y administraciones públicas, sino también para proveedores sociales de vivienda. A medio camino entre lo público y lo privado, estas organizaciones buscan abrirse hueco en un país a la cola de Europa en vivienda social con el objetivo de contribuir a engrosar y sostener el parque de alquiler social y asequible. El sector reclama una regulación específica para reconocer su labor y facilitar el acceso a financiación para impulsar nuevas promociones de viviendas en plena emergencia habitacional.

"Somos una especie de actores híbridos que combinamos una lógica social con capacidad operativa inmobiliaria al servicio de la ampliación del parque de alquiler social y asequible", explica a 20minutos Eduardo Gutiérrez, codirector de Provivienda y presidente de la Alianza por la Vivienda Asequible y Social (ALIVAS), que integra a las denominadas entidades sociales proveedoras de vivienda. Se trata de organizaciones sin ánimo de lucro dedicadas a la provisión y gestión de viviendas. "Lo que hacemos es reinversión de beneficios que no tienen un carácter especulativo, gestión social de alquileres y también tenemos capacidad para movilizar vivienda", añade Gutiérrez, que apunta a que es un modelo instalado en otros países europeos como Reino Unido, Austria o Países Bajos pero todavía incipiente en España.

Estas entidades, que gestionan unas 10.000 viviendas en toda España y cuentan con otras 5.000 en proceso de construcción, participan en la ampliación del parque de alquiler social y asequible por dos vías: mediante la promoción directa de nuevas viviendas o bien mediante la adquisición de edificios ya existentes, buscando el apoyo de ayudas públicas como palanca. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 recoge precisamente subvenciones en ambas líneas —aunque son las comunidades autónomas las que tienen que decidir qué ayudas de todo el 'catálogo' estatal desplegar en su territorio y con cuántos fondos— e introduce como novedad un reconocimiento explícito de los proveedores sociales de vivienda.

Del lado de la promoción directa de pisos de alquiler social o asequible, el Plan Estatal incluye ayudas de hasta 85.000 euros por vivienda para construir tanto sobre suelo público como sobre suelo privado que cuente con protección de forma permanente, siempre y cuando la subvención no supere el 70% de la inversión. En caso de ubicarse el inmueble en un área declarada como zona tensionada o de utilizar técnicas de edificación industrializada en la construcción, la cuantía puede ser mayor y puede llegar a cubrir hasta el 80% de la inversión. La parte restante se completa con otras fuentes de financiación, como pueden ser préstamos bancarios.

"La fundación que hace la promoción se endeuda y esa hipoteca la pagamos con los alquileres", explica Xavier López, gerente de la Coordinadora de Fundaciones de Vivienda Social de Cataluña (Cohabitac). Esos alquileres están topados siguiendo los límites de precios que en cada comunidad existen para las VPO y se suelen destinan a personas inscritas como demandantes de vivienda que cumplan con unos requisitos de renta. "Es un círculo virtuoso porque al cabo de unos años, cuando terminamos de pagar la hipoteca, dedicamos los ingresos de alquiler a nuevas acciones de vivienda", añade López en referencia a la idea de reinversión de beneficios que caracteriza a este modelo, en el que la entidad se encargan también de la gestión posterior. La organizaciones de Cohabitac gestionan más de 5.500 pisos en Cataluña, el 10% del parque de alquiler social de la comunidad.

Junto a la promoción directa, la otra baza de los proveedores sociales para contribuir a ampliar el parque de alquiler social y asequible es la adquisición y rehabilitación de edificios ya existentes. El Plan Estatal prevé ayudas para cubrir hasta el 70% del coste —85% en zonas tensionadas— y hasta 12.000 euros adicionales para la adecuación de la vivienda. Es un porcentaje de financiación que sube con respecto al plan anterior, con el que, por ejemplo, Provivienda ha adquirido en una de sus últimas actuaciones 76 viviendas en Canarias que han sido puestas en alquiler a una media de 330 euros. "Esto permite actuar en el corto plazo, más en una situación de emergencia residencial como la de ahora. La promoción de obra nueva tarda años, mientras que actuando sobre el parque consolidado en unos meses puedes tener la vivienda a disposición", destaca Gutiérrez.

No obstante, para poner en marcha este tipo de proyectos no bastan las ayudas públicas. Los proveedores sociales recurren también a otras fuentes de financiación, lo que identifican como uno de las principales barreras, junto con la captación de suelo. "La financiación es un tema crítico. Las entidades financieras no están acostumbradas a financiar vivienda social de alquiler", señala López, que apunta a que en muchos casos los fondos acaban procediendo de la banca pública, el Institut Català de Finances en el caso de Cataluña. "Se necesita financiación no a corto plazo, sino a medio y largo plazo, y, además, que sea una financiación paciente y flexible", coincide Gutiérrez, que echa en falta mayor implicación de instrumentos de financiación pública, como el Instituto de Crédito Oficial, en la ejecución del Plan Estatal.

Propuesta de ley

Para facilitar ese acceso a financiación y desplegar este modelo, los proveedores sociales reclaman una regulación específica. Desde ALIVAS han redactado una propuesta de ley que presentaron en febrero a la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, quien los reconoció como "actores clave" y se comprometió a estudiar junto a los ministerios de Economía y Hacienda la fórmula más adecuada para dotarlos de un marco legal. "Lo que nos interesa es llegar al destino, que es incorporar de forma estructural a nuevos agentes que hoy, mañana, pasado mañana y dentro de 99 años sigan pensando que la vivienda es un derecho y que para garantizarla necesitamos una infraestructura pública que la proteja", dijo entonces en declaraciones a los medios de comunicación la ministra tras reunirse con los proveedores sociales.

La propuesta de ALIVAS incluye en la definición de proveedores sociales de vivienda a organizaciones sin ánimo de lucro o con lucro limitado, cooperativas y entidades públicas empresariales o participadas por la administración. Aboga por que sean entidades que dediquen al menos el 80% de su actividad a la vivienda protegida y que reinviertan el grueso de los beneficios en proyectos de la misma índole. También apuesta por un tratamiento fiscal diferenciado en aras de atraer inversión, con un IVA al 4%, un Impuesto de Sociedades al 0% —como las SOCIMI—, la extensión de la reducción del 70% en el IRPF para los propietarios que cedan su vivienda a estos operadores y exenciones en el ITP, el IBI y los recargos por vivienda desocupada, entre otros aspectos.

"La pieza clave es contar con un marco legal que regule de manera unitaria todas las entidades que proveen vivienda social. Así les das reconocimiento legal y a partir de ahí puedes darles el correspondiente respaldo, bien económico o a través de incentivos fiscales, por ejemplo", explica Núria Lambea, doctora en Derecho y autora de la propuesta de ley impulsada por ALIVAS y Cohabitac. La especialista en vivienda social apunta a que este tipo de organizaciones son clave para conformar un parque de alquiler social del que España adolece España, por haber primado tradicionalmente la vivienda en propiedad. "Ese parque se tiene que producir y luego también se tiene que gestionar. Ahí es donde hace falta estructurar y profesionalizar un sector que es muy necesario y en el que se necesitan cuantas más manos mejor", señala. "La administración no lo puede hacer todo sola, necesita de esa colaboración", añade.