La doble cara del alza de precios: el esfuerzo para comprar una vivienda y el patrimonio de los propietarios, en máximos desde 2011

La subida del precio de la vivienda lleva tiempo empeorando el acceso a un techo. Según los datos oficiales recogidos en el último informe del Observatorio de Vivienda y Suelo publicado por el Ministerio de Vivienda, una familia necesita de media casi ocho años de sueldo íntegro para reunir lo que cuesta comprar casa en España. Esta comparación entre el precio de la vivienda y la renta de los hogares —que se utiliza como indicador de accesibilidad— no arrojaba un valor tan alto desde 2011. Sin embargo, el mercado inmobiliario es ahora mismo una moneda con dos caras. Mientras la subida de los precios eleva el esfuerzo requerido para comprar un piso, paradójicamente incrementa también el valor de las viviendas en manos de aquellos que ya son propietarios. Esto ha provocado que la riqueza inmobiliaria de los hogares españoles se encuentre igualmente en niveles récord en 14 años.

Las últimas cifras del ministerio indican que el precio medio de la vivienda libre alcanzó a cierre de 2025 los 2.230 €/m², una marca sin precedentes en la serie histórica —aunque no tiene en cuenta el efecto de la inflación, que hace que el dinero cunda menos con el paso del tiempo—. Esto supone tener que pagar unos 178.500 euros por un piso de 80 metros cuadrados, si bien esta media nacional está lejos de los valores manejados en las grandes ciudades y zonas turísticas. Madrid y Barcelona alcanzaron a finales del año pasado los 5.286 y 4.494 €/m² —422.800 y 359.520 euros por un piso de 80 metros—, mientras que en Málaga la media se situó en 3.246 €/m². En Valencia y Sevilla las marcas son todavía algo más moderadas, el metro cuadrado se paga en estas ciudades a 2.791 y 2.540 euros respectivamente, superándose así en ambos casos los 200.000 euros de media por un piso de 80 metros cuadrados.

Solo en el último año, el precio de la vivienda se ha incrementado un 13,1% a nivel nacional. Esta subida, que se suma a las de años anteriores, hizo que en la segunda mitad de 2025 se superara el anterior máximo de 2.101 €/m² registrado en 2008. Con la salvedad del parón de la pandemia, el metro cuadrado lleva encareciéndose de forma continuada desde 2014, cuando finalizó su caída en picado tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Desde entonces acumula un alza de un 53,2%.

Esta subida no ha ido acompañada de un incremento similar de los salarios, tal y como demuestra el hecho de que el esfuerzo necesario para comprar una casa sea cada vez mayor. Según los datos del Banco de España, si en 2014 el importe medio de una vivienda equivalía a 6,72 años de renta bruta de un hogar promedio, al término de 2025 suponía 7,98 años de ingresos íntegros. Hay que remontarse al tercer trimestre de 2011 para encontrar una situación semejante, aunque en aquel momento, en mitad de la crisis, la tendencia era la contraria a la actual. Ahora una familia promedio necesita prácticamente un año más de sueldo que a finales de 2023 para reunir el importe necesario para pagar por completo una vivienda.

Aun así, pese a que adquirir un piso requiera un esfuerzo cada vez mayor, este indicador se encuentra todavía lejos de los niveles que llegó a anotar justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. En 2007 el precio de una vivienda equivalía para un hogar promedio a más de nueve años íntegros de ingresos. Eso sí, eran tiempos de barra libre de crédito en los que las condiciones para acceder a una hipoteca eran mucho más laxas que las actuales. El volumen de financiación era tal que se concedían incluso más préstamos que casas se vendían. Según datos del INE, en 2007 se realizaron 775.300 compraventas de viviendas y se firmaron 1,2 millones de hipotecas. El año pasado se volvieron a superar, por primera vez desde aquel entonces, las 700.000 transacciones anuales, pero los préstamos apenas pasaron de los 500.000.

El aumento del precio de las viviendas endurece el acceso a quienes quieran comprar una casa, pero, al mismo tiempo, también eleva el valor de las posesiones de aquellos que ya son propietarios. El Banco de España estima que la riqueza inmobiliaria de los hogares —es decir, el valor total del patrimonio en casas que acumulan los españoles— alcanzó en el último trimestre de 2025 los 7,73 billones de euros, después de crecer un 12,9% con respecto a finales de 2024, en línea con el alza de los precios. Es una cifra récord en la serie histórica, sin tener en cuenta el efecto de la inflación. En 2009 llegó a los 6 billones de euros, aunque a comienzos de 2018 dicha cifra se vio reducida hasta cerca de los 5 billones y ha vuelto a recuperarse en los últimos cinco años.

La cuantía equivale a más de siete veces la renta bruta disponible de los hogares, es decir, los ingresos con los que cuentan las familias para gastar o ahorrar, después de descontar impuestos y cotizaciones. El patrimonio en casas de las familias no representaba una proporción tan elevada con respecto a sus ingresos desde finales de 2011. Pese al incremento de la riqueza inmobiliaria medida en estos términos, la situación dista del panorama de la burbuja, cuando llegó a equivaler a más de nueve veces la renta bruta de los hogares. En todo caso, tanto aquel dato como el actual evidencian el importante peso la vivienda ha tenido tradicionalmente y sigue teniendo dentro del patrimonio de los hogares.

En paralelo, el endeudamiento de los hogares en relación al PIB —que mide cuánto deben las familias, principalmente en hipotecas y préstamos, comparado con el tamaño de la economía del país— ha mantenido una senda descendente en los últimos años. A finales de 2013 esta magnitud llegaba al 84,9%, lo que significa que por cada 100 euros que generaba la economía española en un año, los hogares debían casi 85. Desde entonces, se fue reduciendo progresivamente hasta una ratio del 56,5% a finales de 2019 y, tras al leve repunte provocado por la pandemia, luego retomó su curso a la baja hasta cerrar el año pasado en el 42,8%.