Cuando los alquileres no llegan a anunciarse en internet: "Hay tanta lista que dar salida a un piso es cuestión de horas"

Buscar piso se ha convertido en una tarea complicada. Los alquileres a un precio asequible escasean y los anuncios más atractivos desaparecen rápidamente de los portales inmobiliarios, cuando llegan a publicarse. El desequilibrio entre el volumen de inquilinos que busca un techo y el número de pisos disponibles ha desatado un frenesí en el que la opción de acudir directamente a una agencia gana peso frente a las ofertas en páginas web. "El mercado del alquiler está migrando de modelo", reconoce a 20minutos el director de Estudios del portal Pisos.com, Ferran Font, que constata que cada vez son menos los anuncios que las inmobiliarias cuelgan en internet.

"Publicamos muy pocos pisos en los portales, porque poner un anuncio genera tal avalancha de contactos que la gestión se hace muy complicada", explica Guifré Homedes, director general de la agencia Amat Immobiliaris, que confirma que en los últimos años la gestión interna de las viviendas que les llegan para alquilar ha ganado protagonismo, comercializándolas directamente entre la bolsa de clientes que se acercan hasta la agencia a ver si hay alguna oferta que cuadre con sus posibilidades en lugar de anunciarlos en internet. "Muchos pisos públicamente están cero días anunciados", señala.

"Si buscas por un portal inmobiliario hoy tienes muy pocas opciones de encontrar un piso en una ciudad como Barcelona. Tienes que buscar caminos alternativos, a través de conocidos o entrar a una inmobiliaria y decir qué buscas y que te pongan en una lista", aconseja Homedes, que afirma que la elevada demanda y la escasez de oferta de alquileres ha acelerado el proceso de encontrar inquilino para los pisos que salen al mercado. "Ahora mismo es cuestión de días o menos", asegura. "Muchos inquilinos incluso, cuando se van, te traen a un amigo o un conocido que está buscando y al final se acaban encadenando contratos, siempre pasando toda una serie de filtros económicos y demás. Es casi una comercialización fuera de mercado", ejemplifica.

El director de Análisis del Grupo Tecnocasa, Lázaro Cubero, coincide en que la cantidad de personas que se acercan a las oficinas es tal que la publicación de anuncios en internet ha caído en desuso. "Las agencias ya tienen tanta lista de demanda directa de vecinos que dar salida a un piso en alquiler es cuestión de horas. No es necesario publicarlo en un portal inmobiliario", apunta, asegurando que los anuncios ni siquiera llegan a colgarse en la propia web de la compañía. "El portal inmobiliario tiene sentido cuando hay mucha oferta y poca demanda, ahí es necesaria una promoción, pero en el momento actual ya hay una lista de clientes a los que llamar directamente, clientes que incluso ya tienen hecho un análisis de requisitos previo", agrega, achacando el cambio de dinámica a una caída de la oferta que atribuye a la ley de vivienda.

Menos oferta global

"El mercado se está reduciendo porque hay una parte de propietarios que perciben cierta desprotección en el sector de alquiler y pasan sus inmuebles a la venta o al alquiler turístico o temporal", explica Font, que señala que la merma de los anuncios online es un elemento añadido a la disminución generalizada de la oferta que arrastra el mercado del alquiler.

Según los datos de Pisos.com, el volumen de viviendas en busca de inquilino en esta plataforma se ha reducido en torno a un 60% en los últimos dos años y medio —y esperan que siga descendiendo—, afectada tanto por la propia contracción del mercado como por la pérdida de atractivo del canal online para las agencias. "Es complicado estimar cuánta parte de la caída de la oferta de lo que se está publicando en portales es del mercado y cuánta es de anuncios que ya no pasan por el portal", puntualiza el portavoz, que reconoce que la caída que detectan las plataformas es mayor de lo que está sucediendo en el mercado por la distorsión que provoca el cambio de dinámica, que no cree que responda a un cambio de preferencia de los inquilinos en la forma de buscar piso sino a una "adaptación" a la realidad.

La tendencia de la oferta es justamente la contraria a la que se ve del lado de la demanda. Según datos del INE, solo en el último año España ha ganado cerca de 220.000 hogares y la proporción de familias que viven de alquiler es cada vez mayor. Más de la mitad de los menores de 30 años y un tercio de la población de entre 30 y 44 años son inquilinos. El desajuste entre la escasez de oferta y la elevada demanda es precisamente lo que está disparando el precio de los alquileres. El último informe de Pisos.com apunta a que en 2025 se incrementó un 8,5% hasta alcanzar una media a nivel nacional de 14,7 euros por metro cuadrado. Esto supone pagar unos 1.030 euros mensuales por un piso promedio de 70 metros, aunque en grandes ciudades como Madrid o Barcelona la renta media por una vivienda de esas características ronda los 1.600 euros.

En alquileres baratos

"Nosotros solo publicamos en los portales los pisos bastante caros", reconoce el director general de Amat Immobiliaris, que insiste en que los más baratos son tan codiciados que no es necesario anunciarlos y agrega que "la rotación de inquilinos se ha hundido". "El que está de alquiler no piensa en cambiarse. Si no puede comprar, no va a encontrar nada mejor", señala. Según su último informe anual, esta compañía, que cuenta con cuatro oficinas en Barcelona y alrededores, pasó de anunciar en internet el 85% de sus ofertas de alquiler en 2023 a apenas un 26% en 2024, con una renta media de 2.300 euros mensuales. Aun así, los contactos de interesados subieron un 6%.

El desequilibrio entre oferta y demanda no es único del mercado del alquiler. También lleva tiempo empujando el precio de las viviendas en venta, aunque en este ámbito los expertos consultados apuntan a que la pérdida de vigor del canal online es menos acusada. "Es un mercado que también va muy rápido y en el que hay poca oferta y bastante demanda, pero el que busca para comprar sabe muy bien lo que quiere y no compra lo primero que ve. En cambio, el inquilino alquila lo que puede, no se puede permitir descartar muchas opciones", matiza Homedes, que reconoce que los precios disparados están obligando a los inquilinos a ser más flexibles. "Si te centras mucho en buscar en una zona muy concreta, puedes tardar mucho en encontrar un piso", ejemplifica.

"Acudir a una agencia permite recibir un trato personalizado para identificar el tipo de vivienda que necesita esa familia y así, en el momento en el que aparece una con esas características, ser de los primeros", defiende el portavoz de Tecnocasa, que considera que en el contexto actual esta es la vía más eficiente para encontrar un piso, aunque puntualiza que el margen de negociación del inquilino o del comprador es prácticamente inexistente.

Por su parte, el director de Estudios de Pisos.com cree que la pérdida de protagonismo de los anuncios online dificulta la búsqueda de una vivienda por la "disgregación" de la información y advierte del riesgo que puede suponer la desviación de oferta hacia cauces no reglados. "Hay particulares que empiezan a utilizar otros canales como grupos de Telegram o redes sociales y son medios que en muchos casos no se adaptan a la legalidad", avisa, al mismo tiempo que remarca que la ventaja de los portales es que "concentran mucha información de lo que existe en el mercado para saber dónde buscar". "Cuanta menos visibilidad, se genera un mercado más difícil ya no solo de controlar, sino también para asegurar los derechos de propietarios e inquilinos y más difícil de entender. Y entender el mercado sirve para tomar mejores decisiones", advierte.