La subida del precio de la vivienda castiga a las zonas más baratas: se encarecieron en 2025 casi el doble que las más prohibitivas

Comprarse una vivienda es para muchos cada vez más inaccesible en buena parte del país. El alza de los precios es generalizada desde hace tiempo en las grandes ciudades y en las zonas turísticas, pero las subidas no están siendo iguales en todas partes. Dentro de los propios núcleos urbanos, en el último año el encarecimiento ha castigado especialmente a los barrios más asequibles, hacia los que la demanda se desplaza en busca de pisos que no se vayan de presupuesto. Así se desprende de un reciente estudio elaborado por Grupo Tecnitasa en el que se monitoriza el precio medio de la vivienda en las zonas más baratas y más caras de 69 ciudades.

Según los datos de la tasadora, el metro cuadrado se encareció de media en España un 13,5% en 2025. Sin embargo, al bajar al detalle de los barrios más asequibles, el incremento anual llega de media al 17,4%, frente al alza del 9,8% registrada en las zonas más prohibitivas. Es decir, los precios han subido casi el doble en los barrios más populares. De los 69 municipios analizados —las capitales de provincia y otros municipios de más de 50.000 habitantes—, en la mitad (34) se han registrado incrementos de precio interanuales de más de un 15% en las zonas más baratas y en 13 el alza supera el 25%. Destaca Talavera de la Reina (Toledo), donde el coste del metro cuadrado se ha casi duplicado (de 340 a 650 euros), y Granada, donde la subida roza el 55%. Los barrios más caros tampoco han esquivado el encarecimiento, aunque en este caso solo en 12 ciudades el alza supera el 15% y la más pronunciada es de un 40,9% en Granada.

"La diferencia en las subidas es significativa", confirma a 20minutos Fernando García Marcos, director técnico del Grupo Tecnitasa, que atribuye esta diferencia de comportamiento entre los barrios más asequibles y los más costosos al desplazamiento de la demanda en busca de precios más accesibles. "Hay mucha gente que no puede acceder a una vivienda en la zona que le gustaría y tiene que buscar en zonas más económicas, con lo cual la demanda en esas zonas sube y, por lo tanto, el precio también", explica, al mismo tiempo que recuerda que en los barrios más modestos los precios tienen también más margen para crecer.

Entre las zonas con subidas de precios más pronunciadas en sus enclaves más baratos no predominan las grandes urbes, sino sus alrededores, así como ciudades medianas con cierto dinamismo por el turismo, por su centralidad regional o incluso por el peso universitario. "El desplazamiento de la demanda se da tanto dentro de cada municipio, de las zonas más caras a las más económicas, como entre municipios", añade García Marcos, apuntando a un 'contagio' del encarecimiento de los pisos en la periferia de las grandes ciudades.

Es el caso, por ejemplo, de Fuenlabrada y Móstoles, en cuyas zonas más asequibles la vivienda se ha encarecido un 53,9% y 48,2% respectivamente en el último año, frente al alza del 5,3% en el barrio más humilde de Madrid. Incluso en sus zonas más caras los precios han subido un 16,7% y 15%, muy por encima de la media y de la subida del 7,9% registrada en el barrio madrileño de Recoletos. Lo mismo ocurre en Torrent, a 15 kilómetros de Valencia. El metro cuadrado se ha encarecido de media un 23,1% en la zona más asequible y un 31,8% en la de nivel más alto, frente a subidas del 19,1% y 5,4% en los barrios homólogos de la Ciudad del Turia. Sevilla es la excepción entre las grandes metrópolis. Allí los precios sí se han disparado más de un 20% en el último año tanto en la zona más barata como en la más cara.

Fruto de las subidas generalizadas, el estudio no detecta ya en los 69 municipios analizados ninguna zona con el metro cuadrado por debajo de los 500 euros. La que más se acerca es Ponferrada (León), en cuyos barrios más baratos las viviendas se venden a una media de 520 €/m². Esta marca queda muy lejos de las de las zonas más baratas de las grandes ciudades. En el barrio madrileño de San Cristóbal de los Ángeles el precio medio ronda los 1.000 €/m², en Valencia la media es de 1.250 €/m² en el entorno de las avenidas Primado Reig y Constitución, en Ciutat Meridiana (Barcelona) asciende hasta los 1.300 €/m² y en los distritos más asequibles de Sevilla alcanza los 1.900 €/m².

Madrid es así la gran urbe que conserva el precio más asequible en su zona más barata, aunque también es la ciudad de todas las analizadas en la que más brecha existe con respecto al barrio más caro (Recoletos), donde el metro cuadrado se paga de media a 20.500 euros —el valor más alto del estudio—. Son 19.500 €/m² de diferencia dentro de una misma localidad. Es el único municipio donde la horquilla supera los 15.000 €/m², junto con Palma de Mallorca. En el resto de grandes ciudades, la brecha entre los barrios más baratos y los más caros es de 9.600 €/m² en Barcelona —en Paseo de Gracia el precio medio son 10.900 €/m²—, 4.200 €/m² en Valencia —en Ciutat Vella y L'Eixample los máximos alcanzan los 5.450 €/m²— y 4.100 €/m² en Sevilla —la zona de la catedral ronda los 6.000 €/m²—.

Son muy pocos los puntos donde el estudio detecta que los precios hayan bajado o se hayan mantenido estables con respecto al año pasado. Ha ocurrido únicamente en los barrios más baratos de cinco de las ciudades analizadas (Almería, Jaén, Lleida, Reus, Ourense ) y en los más caros de otras tres (Palencia, Segovia y Barakaldo). "En algunos puntos concretos se pueden producir bajadas que están más motivadas por circunstancias locales que por la evolución general del mercado inmobiliario", puntualiza el director técnico de Tecnitasa. "Es muy habitual que haya cierta degradación de algunas zonas, lo cual hace que los precios bajen, o una modificación de las condiciones socioeconómicas", ejemplifica.

Casuísticas locales aparte, todas las previsiones mantienen para este año la tendencia al alza del precio de la vivienda en las ciudades con más demanda, aunque con subidas menos abultadas que las observadas en el último año. "Lo previsible es que se vayan moderando no los precios, pero sí las subidas", coincide García Marcos, que opina que los barrios más asequibles seguirán estando más expuestos al encarecimiento de la vivienda. "La previsión más razonable es que ese efecto de que se va disminuyendo la diferencia entre los máximos y los mínimos seguirá pasando, es decir, que en las zonas más caras suban menos o se estabilicen los precios y, sin embargo, en las más baratas sigan subiendo más", concluye.