La oferta de pisos de alquiler cae un 20% en tres años tras la aprobación de la ley de vivienda

Encontrar un piso para alquilar se ha convertido en una tarea complicada. Mientras los precios no dejan de crecer —han subido un 5,8% en el último año, de manera que una vivienda de 80 metros cuadrados supera ya de media los 1.200 euros al mes—, los pisos disponibles para arrendar son cada vez menos. Según datos de Idealista, la oferta de alquiler permanente se ha reducido un 20% en los tres últimos años, desde 2023. Fue entonces cuando se aprobó la ley de vivienda, que introdujo la posibilidad de limitar el precio de los alquileres en aquellos lugares que se declaren como zonas tensionadas, una restricción que funciona actualmente en 317 municipios de cinco comunidades autónomas.

Las estadísticas del portal inmobiliario reflejan una brusca caída de la oferta de alquiler permanente tras la entrada en vigor de la ley de vivienda, aprobada en el Congreso a finales de mayo de 2023. Entre el primer trimestre de ese año y el mismo periodo de 2024 el volumen de pisos disponibles para arrendar disminuyó un 15%, según Idealista. Esa caída fue seguida por descensos más moderados en los años posteriores. A principios de 2025 se registró un descenso interanual del 3% en la oferta de alquiler permanente, una caída similar a la anotada a principios de este año, en el que la situación ha empezado a estabilizarse. Entre abril y junio el portal inmobiliario detectó una disminución en el volumen de pisos disponibles para alquilar de apenas un 0,2% con respecto al mismo periodo de 2025.

En esa misma línea, el Observatorio del Alquiler de la Fundación Alquiler Seguro estima que en 2023 había en España unos 813.850 pisos para arrendar, una oferta que se ha reducido un 18,8% desde entonces hasta los 660.993 inmuebles disponibles en el segundo trimestre de este año. Según estos datos, el descenso ha sido generalizado en todo el territorio nacional, aunque con diferencias por comunidades. La caída llega al 59,2% en País Vasco y supera el 30% en Navarra, Cataluña y Asturias, mientras que en la Comunidad Valenciana, Andalucía o Madrid es de menos del 15%. Apoyándose en estos datos, un estudio de Fedea concluyó que la aplicación, al amparo de la ley de vivienda, de los controles de precios en las zonas tensionadas ha contribuido a frenar la escalada de los alquileres pero ha reducido la oferta y, en consecuencia, ha aumentado la competencia entre los inquilinos a la hora de buscar piso.

Cataluña fue la primera comunidad autónoma en declarar zonas tensionadas en su territorio. Llevan funcionando desde marzo de 2024. La siguió País Vasco, aunque en esta comunidad el índice que se utiliza como referencia para topar los alquileres no ha estado disponible hasta este año, y Navarra, donde las zonas tensionadas llevan funcionando un año en 21 municipios. Según el Gobierno foral, en esta comunidad la aplicación de la ley de vivienda han permitido reducir el alquiler medio un 5,3% hasta los 796 euros mensuales pero también ha hecho que el número de contratos formalizados se reduzca un 29,5% en el segundo trimestre de 2026. También han declarado zonas tensionadas recientemente Asturias y Galicia —solo en A Coruña y Santiago de Compostela, dado que el Gobierno del PP rechaza de plano esta medida—.

En el caso de Cataluña, según los datos del Institut Català del Sòl (Incasòl), el tope de precios en estas zonas ha permitido que el alquiler medio en Cataluña baje un 1,3% en dos años —de 887,9 euros a principios de 2024 a 876,6 en el primer trimestre de 2026—, mientras que en el resto de Cataluña se ha encarecido un 9,5% —ha subido de 584 a 639,6 euros mensuales—. No obstante, en ese mismo periodo, la firma de contratos de alquiler se ha reducido un 18,6%. Han pasado de suscribirse 34.495 contratos en el primer trimestre de 2024 a 28.079 entre enero y marzo de este año. En cambio, el volumen de contratos de alquiler de temporada ha crecido. En los primeros tres meses de este año se firmaron 2.300.

El alquiler de temporada es una modalidad de arrendamiento pensada para cubrir una necesidad de vivienda temporal, como puede ser mudarse unos meses por motivo de estudios o trabajo. A diferencia del alquiler permanente, no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que los inquilinos están menos protegidos y los caseros tienen mayor libertad para fijar los precios.

Esto ha hecho que en los últimos años algunos propietarios pasen a este mercado para sacarle una mayor rentabilidad a su vivienda, al igual que ha ocurrido con la proliferación de pisos turísticos en detrimento de la oferta de alquiler permanente. Según Idealista, la oferta de alquileres de temporada se ha más que duplicado en los últimos tres años, tanto en los lugares declarados como zonas tensionadas como en los que no. Los datos del portal inmobiliario apuntan, por ejemplo, a un incremento de este tipo de anuncios de más del 130% en ciudades como Madrid, Valencia o Sevilla.

La regulación del alquiler de temporada para perseguir su uso fraudulento es uno de los puntos que el Gobierno tiene previsto incluir en el decreto de medidas en materia de vivienda que pretende aprobar en el Consejo de Ministros de este martes. Es también una de las medidas que exige el Sindicato de Inquilinas introducir en el que han bautizado como 'decreto Maricarmen'. Según fuentes del Ministerio de Vivienda, el Ejecutivo también pretende subir el IVA a los pisos turísticos para que tributen como el "negocio" que son y frenar así su proliferación. Al mismo tiempo, se están negociando también fórmulas para proteger los contratos de alquiler permanente frente a las renovaciones anuales y frente a las subidas abusivas en aquellos lugares que no están declarados como zonas tensionadas y donde, por tanto, no se aplica todavía el tope de alquileres.